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大規模リフォームと建築確認

大規模リフォームと建築確認


リフォームの場合は建築確認が必要ない、という話が良く聞かれます。
建て替えと比較した場合に、リフォームのメリットとして営業トークなどによく登場するのですが、
実はこれはすべてのケースに当てはまる訳ではありません。

まずリフォームにおいての場合でも建築確認申請が必要となる工事には、増築があります
床面積が増える場合は、一部の例外を除いて届け出が必要です。
一部の例外とは、木造2階建てで、10㎡未満の増築の場合、
(もちろん建ぺい率や容積率を超えて良い訳ではありません)
届け出を省略することができます。
非木造の住宅の場合は必要となりますし、木造でも防火規制地域の場合には、
10㎡未満でも申請しなければなりませんので、都市部などでは注意が必要です。

それ以外には、例えばリフォームの規模があります。
部分的に水まわりを新しくしたり、内装を綺麗にする程度の場合は、
もちろん建築確認申請は必要ありません。
ところが、家をある程度全面的にさわるような、
大掛かりなリフォームの場合には、構造などによって扱いが変わってきますので、注意が必要です。
先ほどと同じく500㎡以下の平屋・あるいは二階建ての木造住宅を除いて、
主要構造部(柱・梁・屋根・壁・床・階段など)のいずれか1種類以上について、
半分以上を壊して造り直すようなリフォームの場合には、申請が義務付けされています。

つまり、鉄骨住宅での屋根や外壁の完全なやり替えは、これに該当する可能性がありますし、
階段についても、撤去して新たに設置する行為は建築確認が必要になることになるのです。
工事内容がどこまで該当するか、というのはリフォーム会社あるいは建築士の判断によるところも
ありますので、各社の対応が異なる可能性はありますが、
少なくとも「リフォームであれば何でも申請が要りません」というのは誤っていることが分かります。

さらに、気をつけなければならないのは、木造の3階建て住宅や、混構造住宅です。
木造3階建ての住宅は
木造かつ 階数≧3 延面積>500m² H>13m 軒H>9m のどれかにあてはまるもの
という2号建築物の要件に該当します。
一般の木造住宅の4号建築物と異なり、その構造は建築時に構造計算がなされており、
例えば柱を抜いたり壁を取り払ったりすることには、構造計算が必要となります。
過半を超えなければ申請の義務がないにせよ、
安易に柱や壁を取ってしまうことで、元々の構造が弱くなってしまう可能性があり、
別の意味で注意が必要となってきます。
混構造住宅についても、もちろん同じ事が言えます。

リフォーム会社の当初の判断が甘く、申請が必要なのに建築確認をとらずに進めた場合、
行政の査察が入って工事中止の行政指示が出る可能性があります。
また、現行の建築基準法に準拠させるために、別の工事が必要になったり、
家を後退させなければならなくなったりと、工事内容・費用共に大きな影響は免れません。

一般の人には、なかなかそういった見きわめはできませんので、
当初の段階から、リフォーム会社に聞いてしっかりと回答をもらっておくこと。
また、複数の会社から意見を聞いておく、ということが大切かもしれません。

意に沿わない形で計画が変更されたりすることのないよう、
しっかりと確かめて進めていくことが大切だと思います。

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