建て替えかリフォームか？　法律について

建て替えにするか、リフォームがよいのか、
どちらかの選択で迷われるケースがよくあります。

今回お伝えするのは法律にちなんだ内容になりますが、
建築の用語の中に建蔽（ぺい）率というものがあります。
敷地面積に対して建物の水平投影面積が占める割合のことを指します。
（行政が地域ごとに制限を設けています。）
一般的に住宅地などの場合にはそれが60％に制限されていることが多いのですが、
実は築年数が古い建物の場合、
建物がその建ぺい率の範囲内に収まっていないケースが少なくありません。

これは一概に「違反建築をしている」ということではなく、
例えば、何十年も経過している間に法律や制限の指定が変更されていることがあり、
これらは「既存不適格」の状態になっているのです。
ましてや、建築基準法が出来る前の本当に古い家であれば、
当時は制限そのものが無かった訳ですから、敷地一杯に建物が建っていることもあります。

ここで注目しなければならないのは、
そういった家を建て替える場合、現行の建築基準法に基づいた建物しか建築できないため、
建物がかなり小さくなったものしか建てられないということになるということです。

リフォームの場合でも計画内容によっては建築確認申請の提出が必要になるため、
そういった内容であれば、法律に準ずる必要が出てきますが、
申請の必要がない内容の工事であれば、
そのままの面積でリフォームをして綺麗にできる可能性があります。

特に建物の面積的に余裕のない住宅の場合には、
全面リフォームの方が間取り的にも有利になるかもしれません。

※加筆　2025年に建築基準法が改正され、木造２階建て以下の住宅に適用されていた緩和措置が撤廃されることになりました。
建築確認申請が必要になる工事が増えているため、注意が必要になります。

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建築基準法は建物の安全性や快適性を基準にした法律になるのですが、
一方で街づくりとしての観点で様々な制約が設けられている点もあり、
自由な計画の妨げになることもあり得ます。
建築会社と相談しながら、しっかりとチェックをしていくことが必要になるかと思います。

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