中古マンションのリノベ 思い通りにできない？
中古マンションのリノベ 思い通りにできない？
マンションの全面リフォームをされる方がかなり増えています。
特に中古物件を購入し、自分たちの住みやすいようにフルリノベーションをされる、
というケースが特に以前より多くなっているようです。
日本の不動産市場では、まだまだ築年数という概念が建物では重視されています。
そのため不動産価格としては立地、すなわち土地価格が最も大切な要素となり、
中古物件は築年数が経過しているほど、費用を抑えることができる可能性が出てくる訳です。
そのため、物件価格にフルリノベーションの費用を足しても
新築を購入するより安くなることが多いと言えるでしょう。
しかしそういった計画の場合、注意しなければならないことがあります。
中古物件を購入したはいいが、思い通りのリノベーションができない、ということがあるからです。
それらには以下のようにいくつかの原因があります。
費用面での懸念
まず物件が安く買えたということは、資産価値がその分安く評価されているということになります。
多くのケースでは住宅ローンのような銀行など金融機関の融資を予定されますが、
金融機関から担保価値が安く見積もられてしまうと、
購入とリノベーションの費用に満たない可能性が出てきます。
また住宅ローンが物件の購入費用のみに限定された場合、
リノベーションの費用は別で工面しなければなりません。
そういった際に、工事費用のみを別の銀行で住宅ローンを組むということは基本的にできません。
住宅ローンは抵当権を設定するローンになるので、
二番抵当での融資というのは非現実的です。
無担保のローンを除いては、二重ローンというのが難しい現実があるのです。
建物についての懸念
購入時にリノベーションの計画をじっくりと練るというのは、実はなかなか難しいことです。
というのも、不動産というのはある意味早い者勝ちの世界。
他に買い手がついてしまえば、仲介業者や売主はさっさとそちらに売却を決めてしまいます。
そのため、物件取得時にはどのようなリフォームができるのかが読めていない可能性があります。
そうすると、水まわりなどの配管の状況で思い通りの間取り変更ができないケースが出てきます。
特に間取り変更を伴うリフォームやリノベーションの場合には、
実際にプロに現地を確認してもらわなければ計画を立てることができないため、
物件を決めるときとのタイミングのずれが生じることがある訳です。
またマンションの場合、管理組合がそれぞれに管理規約を作っています。
管理規約自体はマンション内の決まりなのですが、
そこでリフォームに関する制限を設けているケースが珍しくないのです。
最も多いのは下階に対する音の問題で、
床材に防音性能の等級を義務付けられているケースです。
ただ中にはカーペット敷きしか許されないマンションもあり、注意が必要になります。
次に配管の問題に近いところはあるのですが、
高さや幅などの構造上の問題で支障があり、
欲しいと思っていた設備機器が入らないことがあります。
分かりやすいのは浴室のユニットバスです。
建物の構造である梁のせいでユニットバスが入らない、
あるいは浴室乾燥機が付けられない、といったことが考えられます。
もう１点はマンションそのものの状況が悪いという可能性です。
購入前に内見はされていると思いますが、
実際にプロが見た訳でなければ、一度や二度物件を見ただけでは、
その状態までは把握できないでしょう。
想像以上に躯体の精度が悪い場合など、
余分な施工費用がリノベーションに上乗せされてしまう可能性が出てきます。
これらの問題点については、
不動産屋さんが把握できていない、あるいは把握できないものもあり、
リフォーム会社に見積もりを依頼した段階で問題が出てくることが多くなります。
そうなると、計画内容に変更が生じたり、思い通りのリノベーションにならない、
といったことが起こりかねない訳です。
それを防ぐためには、
中古物件の購入を決定する前に、リフォーム会社に見てもらうことが大切でしょう。
詳細なプランや見積もりの話を進めるまでの時間的余裕があるかどうかは不明ですが、
少なくともプロの見解として、どういったことができそうか、
あるいは概算として概ねどれぐらいの価格帯になりそうか、
といったところは見解として聞くことはできる可能性があります。
それらの情報を元に購入の判断をすることで、
全く思い通りのリノベーションができない…といった問題を防ぐことができるのです。
近年では、リフォーム会社と不動産会社が一緒になっており、
物件探しからリノベーションの計画、そしてローンの相談まで
一貫して対応してくれる会社も増えてきています。
（そういったワンストップ型の会社の問題点は
また別の機会でお伝えしたいと思いますが）
顧客側にとっては、非常に利用しやすいサービスでもあると思います。
いずれにしても中古物件の購入時には、
リノベーションの実績が多い会社に要望や想いをしっかりと理解してもらい、
それが叶う物件なのかどうかをアドバイスしてもらうことが必要となります。
中古物件を探すときには、ついつい物件情報のみに目が行きがちですが、
その後のリノベーションにも同時に目を向けつつ、
良い物件・良いリフォーム会社に出会っていただけたらと思います。
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